住宅ローンの借り換えには費用がかかる

 

住宅ローンの借り換えには費用がかかる

 

借り換えをするためには、いろいろな費用がかかってきます。
印紙代、抵当権設定費用、登録免許税、ローンの保証料、事務手数料などです。

 

金融機関や住宅ローンの額によって、異なりますが、
通常は、合計で30万円〜100万円程度の諸費用が必要になってきます。

 

そのため、こうした費用を差し引いても、
借り換えたほうが、得であるかどうかの
見極めが必要になってきます。

 

なお、借り換えの費用の計算時には、
今借りてるローンの保証料のうち、

 

未経過分(残りの時間にあてられる予定だった保証料)が、
返ってくることも考慮に入れる必要があります。

 

つまり、借り換えのための費用は、
「実際にかかる借り換え費用ー元の銀行から返してもらえる保証料」
ということになります。

 

保証料がかからないような金融機関もあります。
金融機関に試算してもらうと良いでしょう。

 

 

契約書に貼付する印紙税 

 

借入額1,000万円超5,000万円以下 … 2万円
借入額5,000万円超1億円以下 … 6万円

 

保証料

 

借入金額、返済年数によって決まる。保証料なしの金融機関もある。
<保証料の一例>
元利均等返済、借入1,000万円あたり
返済期間10年 … 85,450円
返済期間20年 … 148,350円
返済期間30年 … 191,350円

 

事務手数料等

 

31,500円など定額の場合や、借入額の2.1%など定率の場合など金融機関によって異なる。

 

抵当権設定費用

 

抵当権設定にかかる登録免許税は、借り入れ額の0.4%。
登記申請は通常司法書士に依頼するので、
司法書士報酬もかかる。司法書士によって報酬額は異なるが3〜10万円程度が目安。

 

抵当権抹消費用

 

従前の住宅ローンの抵当権の抹消手続きが必要。
抵当権の抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円。
手続きを司法書士に依頼した場合には司法書士報酬もかかる。
司法書士によって報酬額は異なるが1〜2万円程度が目安。

 

 

<2,500万円、返済期間25年の場合の例>

印紙税 2万円
保証料 約43万円
手数料 約3.15万円
登録免許税(抵当権設定) 10万円
司法書士報酬 約6万円
抵当権抹消費用 約1.5万円
合計 約66万円

 

住宅ローンの借り換えには数十万円の諸費用がかかります。

 

預貯金から負担するのがベストですが、
難しい場合には次のような方法も検討してみましょう。

 

 

保証料なし、手数料も低い住宅ローンを利用する

 

数十万円の諸費用のうち、その大部分が保証料です。

 

上記の例で見ても保証料がなければ負担は軽くなりますので、
保証料なしの住宅ローンを利用するのも一つの方法です。

 

ただし、保証料がなくても手数料が高い住宅ローンもありますので、
保証料・手数料の両方を確認するようにしましょう。

 

 

保証料内枠方式を利用する

 

保証料は借り入れ時に一括支払いする方法(外枠方式)の他に、
借り入れ時には支払わず、
金利に上乗せして毎回支払っていく方法(内枠方式)もあります。

 

内枠方式を利用した場合の金利は、0.2%というところが多くなっています。

 

金利が高くなる分、返済額も多くなります。総支払額を抑えたい場合、
毎月返済額を抑えたい場合の借り換えの際には注意しましょう。

 

 

諸費用分も借り入れする

 

諸費用を借り入れすることが可能な金融機関もあります。

 

金融機関によって、残高に上乗せして借り入れできる場合や、
諸費用ローンを別途利用する場合があります。

 

いずれのケースでも、ローンの残高は実質増えてしまう、
諸費用分にも金利がかかるという点に注意が必要です。

 

負担が増えることになるので、
それでも借り換えの効果があるかどうか慎重に試算しましょう。

 

 

 

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